Si fa riferimento ai requisiti in oggetto, formulati con nota protocollo n. 4913/MC/cc del 25 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, di riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all'interno degli edifici, che entrerà in vigore il 27 marzo 2008.

a)obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile

L'art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di "trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo" e quindi in caso  di trasferimento della proprietà dell'immobile, sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione).

I documenti da consegnare in caso di trasferimento dell'immobile, sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all'espoca della costruzione o modifica dell'impianto e cioè:

• la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e finora per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensi dell'art. 13 per non allegarla;
• il progetto ed il collaudo dell'impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo l'entrata in vigore del decreto, in molti casi l'art. 5, comma 1, chiede non il progetto ma il più semplice elaborato tecnico previsto dall'art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;
• il libretto d'uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
• la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escuderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l'intero edificio.

Occorre ricordare che secondo l'art.7, comma 1, il progetto o l'elaborato tecnico fanno "parte integrante" della dichiarazione di conformità, pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto ove obbligatorio, ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell'art. 7, comma 6.

b) la nuova clausola obbligatoria di garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza

L'art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che: "L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza".

La norma si riferisce solo al "venditore". Tuttavia, considerata l'affinità della fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile. L'introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell'atto definitivo di trasferimento della proprietà dell'immobile, in quanto il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute delle persone.

c) i contenuti della garanzia del venditore

La norma del decreto è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile contenute agli articoli 1.497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all'uso della cosa), e 1.490, primo comma, (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore). L'art. 1.491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l'assenza o si è comunque accollato il relativo rischio, così come accade con l'apposizione della clausola in esame. Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall'eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.

d) la possibilità delle parti di derogare all'obbligo di garanzia del venditore

La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1.490, secondo comma).Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è, necessario che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d'atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.

e)la mancanza di un generale obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali della nuova disciplina

L'art. 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e, anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova disciplina, e quindi anche impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli edifici oggetto del trasferimento. La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica. Infatti, nè l'art. 13 nè nessuna altra norma del regolamento, pongono un nuovo generale obbligo di procedere all'adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.